Todo mês o portão range e o Senhor Barriga atravessa a vila com sua indefectível pasta de cobranças debaixo do braço. Do outro lado, como num ritual já conhecido, Seu Madruga se esquiva, inventa desculpas mirabolantes ou simplesmente corre — em vão. A dívida, que se acumula feito as tranqueiras em seu modesto apartamento, é o retrato mais caricato de um problema bem real: a inadimplência. Se na ficção o humor suaviza o drama de quem deve 14 meses de aluguel, na vida real, a falta de pagamento das cotas condominiais  ameaça o equilíbrio financeiro dos empreendimentos e exige soluções eficientes para garantir a saúde da coletividade.

     A ausência de pagamentos regulares afeta não só o caixa do condomínio, mas também a convivência entre os moradores, gerando  desconforto, desconfiança e, muitas vezes, a necessidade de medidas mais severas. Tal como o Senhor Barriga, síndicos e  administradoras se veem diante do dilema: insistir na cobrança amigável ou adotar instrumentos mais efetivos? É nesse cenário que o  Protesto em Cartório desponta como uma alternativa prática e rápida, capaz de transformar o embaraço de uma dívida pendente em  solução concreta, prevenindo litígios e restaurando o equilíbrio financeiro — sem precisar bater à porta tantas vezes quanto o infeliz  proprietário da vila.

     A busca de uma solução rápida para a falta ou atraso no pagamento de condomínios e que promova uma recuperação eficiente dos  valores a receber tem feito com que síndicos e empresas que administram imóveis busquem com cada vez mais frequência o Protesto em  Cartório para solucionar débitos em atraso no Brasil.

     Nos últimos cinco anos o número de dívidas apresentadas aos Cartórios saltou de 4.885 em 2020 para 15.320 em 2024, um aumento de mais de 200%. O número deve ser ainda maior em 2025 uma vez que, somente nos primeiros três meses do ano, foram registradas um  total de 6.266 dívidas de condomínios enviadas a Protesto.

     O crescimento desta opção está em grande parte relacionado à eficiência do uso do Protesto para recuperar os valores devidos. Do valor total de R$ 29,6 milhões em dívidas de condomínios apresentadas a Cartórios do Brasil em 2024, R$ 7 milhões foram pagas pelos  devedores, um índice de 25,2% de efetividade.

     “O que se verifica na prática é que quanto antes a dívida é encaminhada a Protesto, mais certo é que ela será solucionada rapidamente”, explica André Gomes Netto, presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB). “Esta prática também evita o acúmulo de outras parcelas”, completa.

     O Protesto das chamadas cotas condominiais vem sendo adotado com cada vez mais frequência por administradoras de condomínios e  síndicos, não sendo necessária qualquer aprovação em Assembleia para o envio destas dívidas em atraso aos Cartórios.

     Para realizar o Protesto de condomínios em atraso, o síndico ou a administradora do condomínio deve apresentar a ata de eleição do  síndico atual e o requerimento de Protesto indicando o nome, CPF ou CNPJ e endereço do condômino devedor.

     O Protesto das dívidas de condomínio será feito sempre contra o proprietário do imóvel, responsável pela obrigação do pagamento da quota condominial perante o Condomínio, independentemente de haver ou não inquilino no imóvel.

     Álvaro Fumis Eduardo, assessor jurídico de uma administradora de condomínios em São Paulo, destaca que o Protesto em Cartório surgiu  como uma alternativa eficiente e ágil para combater a inadimplência nos condomínios. A principal vantagem da ferramenta é  reduzir a necessidade de execuções judiciais, que costumam ser lentas e onerosas no trâmite perante o Poder Judiciário. Segundo ele, o  Protesto exerce uma pressão significativa sobre os devedores, já que a preocupação com a manutenção do nome limpo impulsiona  muitos inadimplentes a regularizarem suas pendências condominiais rapidamente, fortalecendo assim a saúde financeira dos  condomínios.

     “O Protesto em Cartório auxilia o condomínio-credor a pressionar aqueles inadimplentes, preocupados com a manutenção de seu nome  limpo, a efetuar o pagamento das despesas condominiais”, afirma Fumis. Marcio Rachkorsky, advogado especializado em condomínios, comentarista da Rádio CBN e TV Globo, revela que a eficácia do Protesto como ferramenta de recuperação de créditos condominiais é  ainda maior do que muitos imaginam: pode alcançar até 50%. Segundo ele, cerca de 25% dos casos são resolvidos logo após o  recebimento do aviso de Protesto, quando o devedor, temendo as consequências, procura imediatamente fazer um acordo ou quitar a  dívida. Outros 25% dos inadimplentes regularizam a situação após o Protesto ser efetivamente lavrado, buscando a administradora ou o  síndico para negociar e, assim, conseguir a baixa do Protesto. Esses resultados, comuns nas conversas de Rachkorsky com administradoras e advogados, demonstram a eficiência concreta dessa estratégia. 

     “Essa eficiência não é de 25%, pode chegar a 50%, porque isso tem sido comum nas conversas que eu tenho com as administradoras e com os advogados. E por que as pessoas estão escolhendo o Protesto? Primeiro, pela praticidade, segundo, pela agilidade, terceiro,  pelo custo baixo, porque onera o devedor e não o credor, isso é essencial, mas, principalmente, pela credibilidade, que as pessoas sabem  que é uma cobrança com credibilidade”, pondera o advogado. 

     Uma matéria do jornal “Valor Econômico” publicada recentemente aponta que a inadimplência do pagamento de condomínio aumentou  em 2024. Segundo um levantamento da Superlógica, empresa gestora de inadimplência condominial, em outubro de 2024 o não pagamento da despesa chegou a 12,53%. A pesquisa, de âmbito nacional, apontou que a média do valor cobrado pela taxa condominial tinha aumentado de R$ 828,03 para R$ 901,73 no mesmo período, uma elevação de 8,9%, bem acima da inflação, de  3,88%.

     Segundo o presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil - Seção São Paulo (IEPTB/SP), José Carlos Alves, quando o  condomínio leva a dívida para o Cartório de Protesto, o tabelião notifica o devedor, que é sempre o proprietário do imóvel - não faz diferença se há inquilino. Com a notificação, abre-se prazo de três dias para pagamento. Se não houver quitação no período, a dívida protestada, ou seja, é feito um registro público de inadimplência no Cartório. 

     “Esse registro prova, por um lado, que o credor foi diligente na cobrança e tentou todos os meios possíveis. Por outro lado, o devedor sofre consequências negativas, pois as dívidas protestadas são levadas em consideração para análise de concessão de crédito”,  afirma Alves.

     A recuperação de 25% das dívidas condominiais levadas a Protesto, geralmente dentro do prazo de três dias úteis, demonstra a eficiência superior desse mecanismo em comparação com as cobranças judiciais ou administrativas tradicionais. Conforme destaca Mario Camargo,  tabelião de Protesto em Santo André, essa eficácia se deve à publicidade que o Protesto gera: o nome do devedor passa a constar na central de Protesto e nos órgãos de proteção ao crédito, impactando diretamente sua capacidade de obter financiamentos, parcelamentos  e novos créditos. Diferentemente de uma ação judicial, que pode levar anos e não tem repercussão imediata sobre o  histórico financeiro do devedor, o Protesto exerce uma pressão rápida e efetiva.

     Camargo também observa que o impacto reputacional provocado pelo Protesto acaba funcionando como um forte incentivo para o devedor regularizar sua situação. Além de expor a inadimplência de forma pública, o Protesto traz um desconforto social e financeiro para quem, muitas vezes, mantém um padrão de vida elevado às custas da dívida acumulada junto ao condomínio. Receber  uma intimação oficial de Protesto, emitida por um órgão público, confere ainda mais seriedade ao processo e estimula o pagamento ágil. Dessa forma, o Protesto se confirma como uma ferramenta estratégica fundamental para a saúde financeira dos condomínios e para a  preservação da adimplência entre seus moradores.

     “Quando se leva uma dívida a Protesto, acaba-se tendo um efeito mais eficiente do que uma cobrança amigável, administrativa, ou que uma cobrança judicial, que consta lá o processo judicial, mas não tem essa publicidade e esse efeito sobre o crédito”, analisa  Camargo.

     Conforme explica Reinaldo Velloso dos Santos, tabelião de Protesto de Letras e Títulos de Campinas–SP e mestre e doutor em Direito  Comercial pela Universidade de São Paulo (USP), enquanto a execução depende de uma série de etapas complexas — como a localização do devedor e de bens penhoráveis, tarefas atribuídas ao credor —, o procedimento do Protesto é mais simples e célere. Caso o devedor  não seja encontrado, a lei prevê a expedição de edital e, não havendo o pagamento no prazo de três dias úteis, o Protesto é  automaticamente lavrado.

     Além da agilidade, o Protesto tem a vantagem de inverter a dinâmica tradicional de cobrança: ao tornar a dívida pública, cria-se um incentivo para que o próprio devedor busque o credor para quitar ou renegociar o débito, evitando as restrições de crédito decorrentes da anotação do Protesto. Segundo Velloso, administradoras de condomínio que adotam essa medida logo percebem sua efetividade superior à via judicial tradicional, o que consolida o Protesto como uma ferramenta estratégica essencial na recuperação de créditos condominiais.

     “A utilização do Protesto geralmente é uma providência adotada antes de uma execução judicial, sendo menos drástica e mais efetiva. A agilidade na execução depende da citação do devedor e a localização de bens penhoráveis. É o credor que precisa procurar o endereço e  os bens do devedor. Por outro lado, a legislação sobre Protesto é mais simples e ágil: caso o devedor não seja localizado, expede-se um edital e não havendo pagamento em três dias úteis, o Protesto é lavrado”, explica Velloso.

     João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC),  ressalta que, em regra, as soluções extrajudiciais como o Protesto são mais rápidas, econômicas e menos burocráticas do que a via  judicial. Embora reconheça os avanços do Judiciário nos últimos anos, ele lembra que o ajuizamento de uma ação ainda envolve custos  elevados e um tempo de tramitação considerável. Contudo, Paschoal alerta que o Protesto não é uma solução milagrosa: sua eficácia depende do perfil do devedor. Para quem já está com o nome comprometido em cadastros de inadimplentes, um Protesto a mais tende a  ter pouco efeito prático. Portanto, é essencial analisar cada caso para avaliar a real possibilidade de recuperação do crédito.

     Ele também destaca que o Protesto ou a execução judicial só devem ser considerados depois de esgotadas as tentativas amigáveis de  negociação. Situações pontuais, como dificuldades financeiras inesperadas, doenças ou mesmo esquecimentos, muitas vezes podem ser  resolvidas com diálogo e mediação. O objetivo do condomínio não é prejudicar o devedor, mas recuperar os valores essenciais para sua  manutenção. Assim, o uso das ferramentas legais precisa ser ponderado e humanizado, respeitando as circunstâncias individuais antes de partir para medidas mais severas.

     Outro ponto crucial levantado por Paschoal é a necessidade de manter um cadastro atualizado dos condôminos. O envio de um Protesto exige a certeza de quem é o verdadeiro devedor, e a falta de cuidado nesse processo pode gerar Protestos indevidos e,  consequentemente, ações de indenização por danos morais contra o condomínio. Ele adverte que agir de forma automática, sem uma  análise criteriosa, é arriscado. Portanto, a adoção do Protesto deve vir acompanhada de cautela e responsabilidade, garantindo que a  cobrança seja feita com base em informações corretas e atualizadas.

     “Em termos gerais, tudo que é possível nós realizarmos no âmbito extrajudicial costuma ser mais rápido, menos dolorido, mais barato do que o caminho judicial. Por mais que nós tenhamos várias melhorias, temos que reconhecer que tivemos melhorias no âmbito judicial,  tudo que vai a juízo tende a ser mais demorado, mais oneroso e mais burocrático”, salienta Paschoal.

     Juliana Moreira, síndica profissional e representante do Sindicompany, ressalta que os Cartórios de Protesto têm um papel essencial na orientação de síndicos e administradoras sobre o uso do Protesto como ferramenta de prevenção e combate à inadimplência. No entanto, ela observa que ainda há pouca aproximação ativa dos Cartórios junto aos condomínios, o que limita o pleno aproveitamento desse  recurso. Na prática, o Protesto ainda é pouco utilizado pelos síndicos, quando poderia ser uma alternativa eficiente, especialmente para a cobrança de dívidas de menor valor, em que a via judicial acaba sendo onerosa e pouco vantajosa.

     “O Protesto deveria ser mais explorado, principalmente para dívidas de menor valor, onde a cobrança judicial nem sempre é viável”,  comenta Moreira.

     Além disso, ela destaca que a gestão financeira do condomínio é uma das principais responsabilidades do síndico, o que inclui  o enfrentamento da inadimplência. Permitir o acúmulo de débitos compromete diretamente a saúde financeira do condomínio, aumentando  os riscos para o caixa. Nesse cenário, o Protesto surge como uma ferramenta eficaz, pois oferece uma forma rápida e de baixo custo para  recuperar créditos. Juliana acredita que os Cartórios de Protesto poderiam atuar como aliados estratégicos, orientando síndicos  sobre a utilização correta e legal desse instrumento, potencializando seus resultados na gestão condominial.

     “O Protesto é uma ferramenta de cobrança que permite recuperar créditos com baixo custo e rapidez. Os Cartórios de Protesto poderiam  ser parceiros importantes nessa missão, orientando os síndicos e mostrando como o Protesto pode ser usado de forma legal e eficiente”, ressalta a síndica. 

     Segundo Paschoal, a iminência de ter o nome protestado e a consequente inserção nos cadastros de inadimplentes geram um efeito  psicológico forte, já que a negativação impacta diretamente a vida financeira do devedor em uma sociedade baseada no crédito. 

     O Protesto oferece uma resposta rápida e efetiva, tornando-se uma alternativa cada vez mais utilizada pelos condomínios para evitar a judicialização da cobrança e acelerar a recuperação dos valores em atraso.

     Paschoal destaca ainda que, com o Código de Processo Civil de 2015, as cotas condominiais passaram a ser reconhecidas como títulos  executivos extrajudiciais, o que facilitou o ajuizamento de execuções. Antes dessa mudança, os condomínios precisavam ingressar com  uma ação de conhecimento, mais longa e complexa. Agora, além da via judicial mais célere, o Protesto complementa o arsenal jurídico  disponível, proporcionando um mecanismo indireto de cobrança que, ao gerar temor de restrições financeiras, contribui para reduzir a inadimplência de forma mais ágil e eficiente.

     “O Brasil atravessa períodos de melhoria e de piora e as pessoas acabam deixando, por último, a obrigação de pagar o condomínio, porque, desde o advento do atual Código Civil, as repercussões da inadimplência não são tão graves assim se você comparar  com outras situações. Então, nessa vida de dureza que muitos atravessam, a questão financeira e econômica, o condomínio  acaba ficando, por último, nessa ordem de escala”, revela o advogado.

     Para Leidiane Malini, advogada condominialista, a previsão expressa na convenção do condomínio é essencial para conferir segurança jurídica à adoção do Protesto como ferramenta de cobrança. Embora legítimo, o Protesto implica consequências ao condômino inadimplente, como a negativação do nome nos órgãos de proteção ao crédito. Por esse motivo, a advogada enfatiza que o  recurso só pode ser utilizado quando formalmente previsto, em conformidade com o artigo 1.334, inciso IV, do Código Civil.

     “A previsão expressa na convenção é fundamental porque confere segurança jurídica ao ato do síndico. O Protesto, embora seja uma ferramenta legal de cobrança, acarreta consequências severas ao condômino, como a negativação do nome. Por isso, só pode ser adotado quando previsto formalmente”, destaca a advogada.

     A síndica profissional Juliana Moreira explica que a natureza propter rem da dívida condominial vincula a obrigação ao imóvel, e não a um  proprietário específico. Dessa forma, o novo comprador da unidade herda os débitos pendentes, inclusive aqueles que tenham sido protestados. O Protesto, nesse contexto, funciona como um importante alerta no histórico do imóvel, permitindo que o potencial  adquirente identifique a existência de dívidas antes da conclusão da compra e busque regularizar a situação com o vendedor ou negociar  o valor. Trata-se de uma medida que protege os interesses do condomínio e traz mais transparência ao mercado imobiliário. 

     “O Protesto, portanto, age como um alerta no histórico do imóvel: o novo adquirente pode identificar a existência de dívidas durante o  processo de compra e, assim, buscar a regularização junto ao vendedor ou negociar os valores”, acrescenta a síndica. 

     Marcio Rachkorsky, advogado especializado em condomínios, reforça a importância de cuidados na compra de imóveis, especialmente no  que diz respeito às dívidas condominiais.

     Ele alerta que, além das certidões tradicionais do vendedor, é fundamental solicitar a certidão negativa de débitos do condomínio para verificar se existem pendências financeiras vinculadas à unidade. Isso porque a dívida condominial é propter rem — ou seja,  acompanha o imóvel e não o antigo proprietário.

     Assim, quem compra um imóvel sem essa cautela corre o risco de herdar débitos antigos, mesmo que o Protesto esteja em nome do vendedor anterior. 

     Rachkorsky exemplifica a situação: se um morador, chamado Zé, tem uma dívida condominial de R$ 20 mil e vende o imóvel para Mané sem que este saiba da pendência, a dívida continuará atrelada ao imóvel. Embora o Protesto esteja no nome de Zé, na hipótese de uma ação judicial, o condomínio moverá a execução contra Mané, o novo proprietário. Esse caráter peculiar da dívida condominial torna o Protesto ainda mais relevante, pois sinaliza a existência de pendências financeiras e funciona como um alerta para possíveis  compradores, protegendo tanto o condomínio quanto futuros proprietários de surpresas desagradáveis.

     “Toda vez que alguém vai comprar um imóvel, tem que tirar todas as certidões do vendedor, pessoa física ou pessoa jurídica, mas,  principalmente, tem que pedir a certidão negativa de débito junto ao condomínio, à administradora do condomínio, para saber se existe  algum débito naquela unidade, e se existiu débito, o comprador tem que ter a noção clara de que é uma dívida que acompanha o imóvel  e não a pessoa”, conclui o comentarista da TV Globo.