A inadimplência é uma velha conhecida dos síndicos, mas nos últimos anos ela ganhou novas proporções, especialmente em condomínios com cotas mais acessíveis. Em entrevista à Revista Cartórios com Você, Juliana Moreira, síndica profissional e representante do Sindicompany, explica que 2024 e 2025 foram anos marcados por um aumento expressivo nos atrasos de pagamento — cenário que exigiu alternativas mais ágeis e acessíveis à tradicional, e muitas vezes cara, via judicial. É nesse contexto que o Protesto em Cartório vem ganhando espaço como instrumento eficaz de recuperação de crédito condominial.

     Para Juliana, a efetividade do Protesto está diretamente ligada à sua agilidade, simplicidade e impacto direto na vida financeira do devedor. A possibilidade de negativação imediata faz com que muitos moradores optem por regularizar a dívida ainda na fase de notificação, evitando o registro do Protesto. Além disso, o procedimento dispensa custas judiciais e honorários advocatícios, sendo especialmente vantajoso para dívidas de menor valor, onde o custo-benefício da cobrança judicial é muitas vezes desfavorável.

     Apesar da legalidade e dos bons resultados, Juliana observa que o Protesto ainda é subutilizado por muitos síndicos. Ela defende que os Cartórios de Protesto poderiam ter atuação mais proativa na orientação aos condomínios, ajudando a disseminar o uso dessa ferramenta como aliada na gestão financeira.

     CcV - O número de Protestos por inadimplência de cotas condominiais mais que triplicou nos últimos cinco anos. A que atribui esse crescimento tão expressivo na adoção do Protesto como ferramenta de cobrança pelos síndicos e administradoras?

     Juliana Moreira - Em 2024, vimos um crescimento expressivo na inadimplência, especialmente em condomínios residenciais com cotas de até R$ 500,00. Já em 2025, o índice de inadimplência cresceu ainda mais. Processar devedores judicialmente costuma ser caro por conta das custas processuais e honorários advocatícios. O Protesto surge como uma alternativa viável, especialmente para dívidas menores, já que possui menor custo e é mais rápido. Ferramenta do Protesto contribui para tornar a gestão condominial mais segura, previsível e tranquila diante dos altos índices de inadimplência. 

     CcV - O índice de recuperação de mais de 25% demonstra a efetividade do Protesto extrajudicial. Em sua avaliação, quais são os principais fatores que tornam essa solução mais rápida e vantajosa em comparação com a via judicial tradicional?

     Juliana Moreira - Os principais fatores que tornam o Protesto mais eficaz são: a restrição de crédito imediata, que impacta diretamente a vida financeira do devedor; a velocidade de recuperação do crédito, muitas vezes com pagamento à vista para evitar a negativação; o processo menos burocrático, sem necessidade de ações judiciais, custas processuais ou honorários advocatícios, o que o torna mais viável para dívidas de menor valor

     CcV - Considerando que o Protesto pode ser feito sem necessidade de deliberação em assembleia, como vê o papel dos Cartórios de Protesto na prevenção da inadimplência e na orientação dos condomínios sobre essa possibilidade legal? 

     Juliana Moreira - Acredito que os Cartórios de Protesto têm um papel fundamental na orientação dos síndicos e administradoras, mas ainda vejo poucos Cartórios se aproximando ativamente dos condomínios para explicar como o Protesto pode ser utilizado como ferramenta de prevenção e combate à inadimplência. Na prática, considero que o Protesto ainda é uma exceção entre os síndicos, quando deveria ser mais explorado, principalmente para dívidas de menor valor, onde a cobrança judicial nem sempre é viável.

     CcV - Considerando que o Protesto pode ser realizado sem a necessidade de deliberação em assembleia, como enxerga o papel dos Cartórios de Protesto na prevenção da inadimplência e na orientação dos condomínios sobre essa alternativa legal?

     Juliana Moreira - O papel do síndico também envolve a gestão financeira do condomínio, incluindo o combate à inadimplência. Quanto mais o síndico permite o acúmulo de débitos, maior o risco para o caixa condominial. O Protesto é uma ferramenta de cobrança que permite recuperar créditos com baixo custo e rapidez. Os Cartórios de Protesto poderiam ser parceiros importantes nessa missão, orientando os síndicos e mostrando como o Protesto pode ser usado de forma legal e eficiente.

     CcV - A convenção condominial deve prever expressamente a possibilidade de Protesto das dívidas. Poderia explicar a importância dessa previsão e as implicações legais de sua ausência?

     Juliana Moreira - Na realidade, o Protesto de cotas condominiais é permitido por lei, com base no artigo 784, X do Código de Processo Civil, e não há necessidade de previsão expressa na convenção nem de aprovação em assembleia para que o síndico utilize essa ferramenta. O Protesto é um direito do condomínio e uma alternativa legalmente prevista para cobrança de dívidas. Caso a convenção não mencione o tema, o Protesto continua sendo uma opção válida e eficaz para recuperação de créditos.

     CcV - Considerando que a obrigação condominial é propter rem, como o Protesto afeta a responsabilidade de novos proprietários em casos de transferência de unidades com débitos pendentes?

     Juliana Moreira - A obrigação propter rem significa que a dívida condominial está vinculada ao imóvel, não ao proprietário específico. Assim, o novo comprador da unidade responde pelos débitos pendentes, incluindo os protestados. O Protesto, portanto, age como um alerta no histórico do imóvel: o novo adquirente pode identificar a existência de dívidas durante o processo de compra e, assim,

buscar a regularização junto ao vendedor ou negociar os valores. É uma medida que ajuda a proteger os interesses do condomínio e sinaliza para o mercado a existência de débitos vinculados à unidade.

     CcV - A ferramenta do Protesto pode ser considerada estratégica na gestão condominial, com benefícios na recuperação de créditos e na prevenção da inadimplência?

     Juliana Moreira - O Protesto é uma alternativa estratégica, com baixo custo, rápida e eficaz. Para o condomínio, representa a  possibilidade de recuperação de créditos sem a necessidade de recorrer à via judicial, o que reduz custos, agiliza o recebimento e contribui para a saúde financeira do empreendimento.