Advogado especializado em condomínios, comentarista da Rádio CBN e da TV Globo, Marcio Rachkorsky é uma das vozes mais conhecidas do país quando o assunto é vida em comunidade. Com décadas de atuação no setor, ele acompanhou de perto a transformação das formas de cobrança das cotas condominiais — e foi um dos primeiros a defender publicamente o uso do Protesto extrajudicial como alternativa eficiente, legal e menos traumática do que a via judicial.

     Nesta entrevista à Revista Cartórios com Você, Rachkorsky diz que o aumento no número de Protestos por inadimplência — que mais que triplicou nos últimos cinco anos — está diretamente ligado à sua eficácia. A inadimplência caiu mais de 50% no mesmo período, e parte dessa redução, afirma, deve-se ao impacto psicológico do aviso de Protesto, que leva muitos devedores a buscar um acordo antes mesmo do registro oficial. Além disso, o custo reduzido, a credibilidade do Cartório e a agilidade do processo tornaram o Protesto uma solução estratégica, especialmente para evitar o desgaste e os altos custos das ações judiciais.

     O advogado destaca ainda que o Protesto tem um papel educativo e preventivo, sendo uma ferramenta que ajuda síndicos a manter o fluxo de caixa em dia e a cumprir a previsão orçamentária do condomínio. Ele também reforça a importância de que os condôminos sejam informados da adoção da medida, mesmo que não haja exigência legal de aprovação em assembleia. Para Marcio Rachkorsky, o Protesto deixou de ser exceção e passou a integrar o repertório moderno de uma administração condominial eficiente e responsável. 

     CcV - Nos últimos anos, observamos um aumento expressivo na utilização do Protesto para cobrança de cotas condominiais, com um número que mais que triplicou nesse período. Quais fatores você acredita que contribuíram para que síndicos e administradoras adotassem com tanta força essa medida?

     Marcio Rachkorsky - Esse tema eu posso falar com tranquilidade porque eu fui o primeiro, eu fui o pioneiro aqui em São Paulo, em especial, a incentivar esse tipo de cobrança. Não era praxe, as administradoras cobravam por outros caminhos. Eu sempre falei que o Protesto é efetivo, ele é eficaz, ele traz um resultado muito rápido, que é justamente o que os moradores que pagam em dia esperam. O número de protestos triplicou, mas a inadimplência caiu em mais de 50% nos condomínios. Mesmo a inadimplência caindo, essa ferramenta triplicou o seu uso, porque ela é eficaz, porque ela é eficiente, porque ela, de fato, causa um impacto no devedor a ponto que, quando ele recebe o aviso de Protesto, ele já vai em busca de fazer um parcelamento, um acordo. E isso é o que todo síndico quer, todo advogado de condomínio quer. E também, porque os escritórios de advocacia que cuidam das cobranças entenderam que esse é um meio muito eficaz para agilizar o processo de cobrança. Porque ninguém quer ação judicial, todo mundo prefere resolver as coisas extrajudicialmente. E o Protesto em Cartório, hoje, ficou demonstrado que ele é a melhor ferramenta extrajudicial pra agilizar a cobrança de débito de condomínio. Eu reputo esse número pela eficácia, pela eficiência, muito diferente daquelas cobranças antigas, tradicionais, que a gente fazia por cartinha, depois uma notificação, para depois ingressar como ação judicial. É uma medida preparatória para ação judicial, mas melhor, é uma medida que evita a ação judicial, porque ela é eficaz.

     CcV - O índice de recuperação superior a 25% reforça a eficácia do Protesto como instrumento extrajudicial de cobrança. Na sua opinião, o que torna essa alternativa mais célere e eficiente quando comparada aos procedimentos judiciais tradicionais?

     Marcio Rachkorsky - Primeiro, eu quero dar uma boa notícia, não é 25%, chega a 50%, porque, muitas vezes, se resolve ali nos 25%, se resolve quando a pessoa recebe o aviso de Protesto e já vai correndo fazer o acordo, pagar, para evitar o Protesto. Mas, depois, outros 25%, com o Protesto efetivado, porque elas não tiveram tempo nem condição de fazer o acordo, eles vão até a administradora, vão até o síndico, propõem um acordo, conseguem fazer um parcelamento, para depois cancelar o Protesto. Essa eficácia, essa eficiência não é de 25%, pode chegar a 50%, porque isso tem sido comum nas conversas que eu tenho com as administradoras e com os advogados. E por que as pessoas estão escolhendo? Primeiro, pela praticidade, segundo, pela agilidade, terceiro, pelo custo baixo, porque onera o devedor e não o credor, isso é essencial, mas, principalmente, pela credibilidade, que as pessoas sabem que é uma cobrança com credibilidade. O Protesto de título é algo que sempre funcionou bem no nosso país, mas para outros títulos e nunca para boleto de condomínio. Agora, as pessoas enxergaram que a credibilidade desse sistema pode ser utilizada em prol da cobrança de condomínio também. Todos esses fatores é que levam ao sucesso e explicam o porquê os condomínios migraram para esse modelo de cobrança.

     CcV - Sabendo que o Protesto de cotas condominiais pode ser realizado mesmo sem deliberação prévia em assembleia, qual é, em sua visão, o papel dos Cartórios de Protesto na orientação dos gestores condominiais e na prevenção da inadimplência?

     Marcio Rachkorsky - De fato, não precisa deliberar em assembleia, porque é algo já previsto em lei, é uma cobrança totalmente dentro da legalidade. Porém, eu recomendo que o síndico informe aos moradores, numa assembleia oportuna, que o condomínio tenha utilizado esse caminho, porque isso já deixa os moradores em alerta. Para quem atrasar condomínio, o título vai ser encaminhado a Protesto. Acho que deve, sim, ser comunicado aos moradores, inclusive em assembleia, para ficar constando em ata, mas, de fato, não é obrigatório. É importante que os condôminos tenham ciência de que essa é uma ferramenta possível, é uma ferramenta que vai ser utilizada pelo jurídico e pela administração do prédio para conseguir combater inadimplência. E as pessoas precisam ter em mente, e esse talvez seja o ponto principal, que isso é uma prevenção de litígio. O Protesto serve para prevenir um litígio, para evitar uma ação judicial, que é mais demorada, mais custosa e cujo resultado nem sempre é aquilo que a gente almeja. A importância do Cartório, do Protesto em Cartório, é a gente deixar a comunicação clara para o morador de que é um meio extremamente eficaz de prevenir, de evitar litígio.

     CcV - Tendo em vista que a dívida condominial acompanha o imóvel — e não o antigo proprietário — como o protesto impacta a responsabilidade de quem adquire uma unidade com pendências financeiras não quitadas?

     Marcio Rachkorsky - Toda vez que alguém vai comprar um imóvel, tem que tirar todas as certidões do vendedor, pessoa física ou pessoa jurídica, mas, principalmente, tem que pedir a certidão negativa de débito junto ao condomínio, à administradora do condomínio, para saber se existe algum débito naquela unidade, e se existiu débito, o comprador tem que ter a noção clara de que é uma dívida que acompanha o imóvel e não a pessoa. Vamos imaginar, o Zé deve 20 mil de condomínio, ele teve o título enviado a Protesto. Nesse meio do caminho, ele vendeu o apartamento para o Mané, e o Mané não sabia que tinha uma dívida de 20 mil. Muito embora o Protesto seja em nome do Zé, se o Mané quiser ter o imóvel dele em ordem, ele tem que usar essa dívida. Se quando o condomínio for ingressar como ação judicial, caso o Cartório, o Protesto não tenha surtido efeito, a ação vai ser contra o Mané, ou seja, contra o novo proprietário, mesmo a dívida sendo da época do Zé. Isso é importante e é clássico, porque a dívida de condomínio, diferente de qualquer outra dívida, ela acompanha o imóvel e não a pessoa. 

     CcV - Considera o Protesto uma ferramenta estratégica para o dia a dia da administração condominial? Quais vantagens ele oferece tanto na cobrança de dívidas quanto na contenção da inadimplência ao longo do tempo?

     Marcio Rachkorsky – O Protesto é estratégico na gestão do condomínio, porque recupera crédito, previne e evita litígio, e, óbvio, ajuda o síndico a conseguir cumprir a previsão orçamentária, porque o fluxo de caixa vai ficar sempre em ordem, porque a inadimplência não vai crescer. É uma boa ferramenta. Há muitos anos, nem se falava nisso nos condomínios. Mas, hoje em dia, é algo já pacificado. As administradoras, os advogados, os síndicos, todo mundo já sabe da eficácia, da eficiência e da legalidade da utilização dessa ferramenta. Hoje, é algo muito bom. Isso coopera para uma gestão segura e tranquila de condomínios.